2017年是在北京老城保护发展史上具有重要意义的一年，随着北京新版城市总体规划的发布实施，北京老城进入整体保护的新阶段。自2010年开始，北京老城在多片历史文化街区内，启动了区别于“危改带开发”的老城保护更新模式的探索，这些探索为北京老城保护和城市更新试点项目的启动积累了经验。2019年至今，历时5年，以菜西试点项目为样本，启动了27个保护更新项目，完成了7900余户的人口疏解，确保了北京新版城市总体规划的稳步实施。腾退修建带运营的新模式是通过实施申请式退租、申请式改善、保护性修缮和恢复性修建、腾退空间利用，达到人居环境改善、传统风貌延续、资金投入平衡的既定目标的一种城市更新模式。通过对多个项目全过程实践、跟踪式研究、长期性总结，本文对腾退修建带运营模式的形成发展历程进行了详细梳理，对过往经验教训开展了深入总结，对未来发展方向提出了建议，以促进这一模式不断地自我调整和自我完善。