本报告从制度逻辑视角出发，构建“制度环境—组织特质”分析框架，基于北京市朝阳区11个街道、32个小区中近80人的深度访谈资料，采取多案例研究方法对朝阳区老旧小区物业管理的实然图景进行了深度还原。研究结果表明：物业管理公司、单位、街道办事处和社区居民等多元主体间的关系构成社区居委会参与老旧小区物业管理过程中的关键变量，各个主体之间呈现的竞争性制度冲突，导致了老旧小区物业管理整体效能的“失序”，而社区居委会“基层行政组织”“群众性自治组织”两种特质之间的张力给社区居委会处理制度冲突带来了挑战，究其根本是因为主体定位不明确、权益职责不对位、社会力量未真正发挥作用和多元主体联动协同不顺畅等影响了社区居委会治理效能的发挥。报告据此提出通过正位、赋权、补短、整合的“四位一体”途径破解老旧小区物业管理难题。